Un logement peut être habitable sans être légalement louable. C’est ce qu’illustre une décision judiciaire rendue en juin 2021. En mars 2014, un couple vend un studio de 14,2 m² situé en région parisienne, déjà occupé par un locataire. Une société civile immobilière l’acquiert pour 78 500 € dans une logique d’investissement locatif. Quelques mois plus tard, la mairie adresse au nouveau propriétaire une injonction de cesser toute occupation du logement.

Pour être loué, un logement doit respecter les critères de décence. Le décret de 2002 impose notamment une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur, ou un volume habitable minimal de 20 m³. Après contrôle, les services d’hygiène constatent que la pièce principale mesure 8,1 m². Le volume total dépasse bien 20 m³, ce qui rend le logement conforme au cadre national.

Cependant, un point déterminant a été ignoré : le règlement sanitaire départemental applicable impose strictement 9 m² minimum, sans alternative liée au volume. La juridiction rappelle que les normes nationales fixent un socle, mais que des règles locales plus exigeantes restent applicables. Le bien ne pouvait donc pas être loué légalement.

Les juges estiment que l’investisseur s’est trompé sur une qualité essentielle du bien : sa louabilité juridique. Pour un achat locatif, la possibilité de louer constitue une caractéristique déterminante. Acheter un logement physiquement habitable ne suffit pas ; il doit aussi être exploitable légalement pour l’usage prévu.

L’erreur est jugée excusable. L’acte de vente mentionnait que le logement était loué et que l’acquéreur souhaitait poursuivre l’exploitation locative. Cette faculté étant au cœur du projet d’investissement, la vente a été annulée et le prix restitué.

La responsabilité du notaire et de l’agent immobilier a également été retenue pour manquement au devoir de conseil, les professionnels n’ayant pas alerté sur la non-conformité du bien au règlement local. Des dommages et intérêts peuvent être accordés pour compenser le préjudice subi par l’acquéreur.